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房屋买卖中向违约方取证维权的办法
来源：燕郊律师 发布时间：2021年04月25日
房产律师根据民事诉讼法的规定，民事诉讼证据有八种。根据房地产销售的特点，本文只谈四种证据的取证，即书证、视听资料、证人证言和电子证据。重点在于如何从记录证据中获取证据。
书证是指以其内容证明所要证明的事实的书面材料。因此，当一方违约时，作为非违约方，应尽最大努力要求违约方提供终止合同的书面通知。如果能够取得书面证据，就不需要取得进一步的证据。
在房屋买卖合同纠纷中，尤其是定金合同签订后，如果一方单方违约，不愿意买卖，对方应尽力要求对方提供书面通知。
二、视听资料
视听资料可以是录音录像。民事诉讼中，视听资料往往能反映事实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定，有疑问的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。未经对方同意记录谈话所获得的数据，只要不是通过侵犯他人合法权益(如侵犯隐私)或违反法律禁止性规定(如窃听)获得的，仍可作为认定案件事实的依据。
因此，谈判和谈判过程中的对话可以在对方不知情的情况下被记录下来。
由于视频证据一般难以收集，会引起违约方的注意，本文主要研究如何记录。
1.录制时间和地点的选择
从有利诉讼的角度来看，应尽快进行录音。越早获得证据，取证对象就越没有准备。特别是一方违约后进行初步交涉时，事实不会被歪曲。这时，对话录音的价值最大。但是经过几次谈判，对方往往是从自己的利益角度来叙述，或者采取防御的态度。
位置的选择也很重要。我们应该尽量找一个安静、不受干扰的地方，这样才能获得更好的录音效果。
对于房屋买卖，买卖双方违约时，要找中介在中介的会议室沟通，因为在第三方在场的情况下，违约方很难在第一次谈判时歪曲事实。
当然，当双方无法面对面交谈时，应采用电话录音。
2.取证前的准备
在记录和收集证据之前，要做好谈话的周密准备，包括提前考虑建议的问题和对方可能的回答，如何诱导对方就违约事实表明立场等。，也不要漫无目的的说话。如果做不到这一点，建议聘请专业律师进行指导和问题设计。
3.录音设备的选择
目前智能手机都有录音和录音功能，但建议面试时选择体积小、易隐藏、录音时间长、音质高的录音笔，因为录音时手机可能会被来电打断。否则也有可能引起对方的注意。
4.注意录音设备的隐蔽性和说话方式
在记录证据的时候，当然最重要的是不要让证据的对象知道你在记录，所以设备一定要藏起来。谈话过程中，语气和态度要自然，避免一时激动引起争吵，可能导致失望和取证失败。
(1)在谈话过程中尽可能多地解释时间和地点，澄清谈话者的身份及其与事实的关系，并在谈话过程中尽可能多地使用他们的全名，以增强录音的相关性和可信度。
(2)谈话的目的主要集中在对事实的叙述、承认或否认上，并不纠缠于法律责任之争。
(3)录音目的达到后，可以开始协商赔偿或违约责任。
三.证人证言的证据收集
在房地产买卖合同纠纷中，作为最熟悉交易情况的中介人员，没有比中介人员更合适的证人了。一方违约后，作为非违约方，尽量要求中介工作人员出庭作证，或者申请法院依法对中介工作人员进行调查。
四.电子证据
电子数据是指微信、短信、电子邮件等形成的证据。在房屋买卖中，电子证据一般是买卖双方通过微信、短信、电子邮件沟通过程中产生的证据。
对于目前微信沟通的广泛使用，建议通过微信群进行有效沟通。微信群的构成一般包括买卖双方和房产中介，以保留违约方违约的证据。
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